В постсоветской России интерес к схемам кредитования, залогом в которой является недвижимость, появился с 1993 года. Вначале, схемы работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получавший кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог в ней прописаться.
Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными). Если в 1993г. лишь отдельные банки осуществляли практику подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярно предоставлять населению кредиты на приобретение жилья.
Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, устойчивый спрос на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, банки понимали о больших потенциальных возможностях рынка ипотечных кредитов и стремились занять прочные позиции на этом рынке.
Определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России был достигнут, несмотря на ряд проблем. К сожалению, до сих пор отсутствует официальная статистика об объемах ипотечного кредитования в те годы.
Когда вышел федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ,то ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться.
Наибольшее распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита.
На основании этой схемы права заемщика надежно защищены , как от неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило увеличивать сроки кредитования, повысив этим доступность кредитов для населения.
За два последних года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) достигло значительных успехов в своей деятельности. Во многих регионах страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. В целом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства, как одного из ведущих игроков. За 2005-2006 года на рынок ипотечного кредитования пришли и коммерческие банки.
Сегодня, ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий , строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Банки, выдавая кредиты, требуют оформить залоговый документ. В соответствии с которым , имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных потребностей. Залогодержатель (кредитор) вправе только контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.
Сейчас слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют во многих публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но саму возможность ипотечного кредитования, любое кредитное учреждение напрямую связывает с проблемой рефинансирования денежных средств, которые выдаются в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате чего, финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование, как системное образование, которое может обеспечить устойчивое и прибыльное ведение дел.
Ипотечное кредитование, в свою очередь, рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах всей страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан, ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.
недвижимость России
